주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 부동산 시장을 완벽히 분석한 최초의 책! 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 통해 부동산 시장의 미래를 날카롭게 예측하다!

이 책을 읽고 우리는 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측할 수 있게 된다! 이제 부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다. 부동산 시장의 과거를 기반으로 미래를 모색하라!

거시 경제 지표를 완벽하게 활용한 부동산 스페셜리스트들의 탁월한 분석 능력 과거와 현재의 다양한 부동산 지표를 한눈에 파악할 수 있는 종합차트 수록

순풍(금리 인하 및 저금리)에 돛(가계 부채 증가)을 달고 가던 시절은 끝났고, 역풍(금리 인상)에 돛도 없이 가야 하는 시절이 되었다.

부동산 시장의 기술적 분석

이 책은 거시 경제 지표를 기반으로 정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식 시장의 기술적 분석 기법을 부동산 시장 분석에 적용했다. 한국에서는 최초의 시도다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정된다.

한·미·일 부동산의 위기의 12단계 진행 가설

한국과 미국, 일본의 부동산 위기는 놀랍게도 똑같은 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」의 틀 안에서 진행이 되었다. 동 가설에 의한 분석 결과에 의하면 2017년 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한 단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.

금리와 부동산 시장은 정말 반비례할까?

교과서적으로 금리의 변동과 부동산 가격의 변동은 정확히 반비례 관계에 있다. 2000년부터 2017년 현재까지를 하나의 사이클로 보면 한국의 기준 금리는 5.25%에서 1.25%로, 미국의 기준 금리는 6.5%에서 1.0~1.25%로 대세 하락하였다. 그에 따라 KB 부동산 주택매매가격 종합지수는 51.7포인트에서 101.4포인트로 약 두 배가 상승하였으며, 미국의 주택 가격 지수인 케이스-실러 지수(20개 대도시 기준)도 100.59포인트에서 198.38포인트로 약 두 배가 상승하였다. 그러나 금리 외 경제 성장률, 투자 심리 등 다른 변수가 고정되어 있지 않은 실질 상황에서는 그 반대로 금리가 상승하는 시기에도 부동산 가격은 하락하지 않고 오히려 상승할 수도 있으며, 한국과 미국의 사례에서 그것을 두 번씩이나 실증적으로 입증하고 있다.

경기 회복세는 기대만큼 탄력적이지 않다

2000년부터 2017년 현재까지 약 18년간 지속된 부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다. 지난 18년간 부동산 시장의 움직임은 4차의 상승기와 3차의 조정기를 통해 조정(하락) 폭과 기간은 작고 짧고, 상승 폭과 기간은 크고 긴 전형적인 대세 상승 장세를 보여주었다. 그러나 이제 주택 가격 지수가 오를 만큼 오른 시점에 레버리지(leverage)는 최대한 팽창되어 있고, 경기 회복세는 기대만큼 탄력적이지 않다. 금리는 더 이상 낮출 여력이 없으며 인상만을 목전에 두고 있다.

부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다

결론적으로 '기술적 분석'과 '부동산 위기의 12단계 진행 가설'을 통해 국내 부동산 시장을 분석하면 "한국 부동산 시장은 18년간의 대세 상승기가 끝났다"는 결론에 도달한다. 만약 조정에 들어간다면 급락할 것인가, 아니면 다시 급등할 것인가? 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가? 당장은 조정이 불가피하다면 장기적인 관점에서는 어떠할까? 이렇듯

이 책은 대세 상승기가 끝났다고 선언하면서도 여러 가능성을 열어놓는다. 이것이 바로 진정한 부동산 시장을 바라보는 관점이다. 부동산 시장은, 대한민국의 경제 시장이라는 더 큰 시장의 하부 시장일 뿐이므로, 단순히 흔히 거론되는 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라봐야 한다는 것이다.

부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법

마지막으로 이 책의 백미는 한국 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법을 제시하는 데 있다. 부동산 시장을 좌우하는 여덟 가지 지표, 즉 ①경매 낙찰가율, ②경쟁률, ③미국의 기준 금리, ④케이스-실러 지수, ⑤한국의 기준 금리, ⑥한국의 주택 지수, ⑦가계 부채 총액, ⑧실질 국내총생산 성장률을 설명하고, 그것을 토대로 어떻게 시장을 분석해내야 하는지 알려준다. 그리고 이 여덟 가지 분석 지표를 모아 종합차트를 작성하였고 책 뒤쪽에 첨부하였다. 2000년부터 2017년까지의 지표들은 모두 표기하고, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남겨 놓았다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.

우리나라의 부동산 시장 분석 및 전망 분야는 주식 시장에 비교하면, 아직 걸음마 단계에 있으므로 전문가들의 치열한 논쟁과 비판이 더 필요하다!