지분경매의 비밀은 무엇일까 현대인의 생활에서 빠지고 이야기할 수 없는 분야 중의 하나가 부동산이다. 부동산 시장은 주택, 상가건물, 공장 그리고 토지 등으로 크게 분류할 수 있다. 주택시장은 집합건물로 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 일반주택으로 단독주택, 다가구주택 등이 있다. 이러한 부동산은 소유권이 단독소유인 경우가 대부분이지만 여러 사정 등에 따라 2이상의 공유지분 또는 2이상의 소유로 나뉘어지는 경우가 많이 발생된다.

공유물건 관리의 문제점 공유물건은 한 물건에 대해서 소유자가 다수의 소유로 공유된 것을 말하는데 우리 생활에서 많이 찿아볼 수 있는데 반해서 그 관리방법이나 권리행사방법에 대해서 자세히 이해하는 분들이 많지 않은 것이 사실이다. 공유지분 중에서 일부지분이 경매 등으로 매각절차가 진행되면 매수해서 어떠한 절차로 권리행사를 할 수 있고 수익성은 어떻게 창출시킬 수 있는 가 등을 정확하게 분석하는 것은 쉽지 않다.

공유지분 매각 시 권리 행사 주택이나 상가건물, 토지 등의 소유가 2이상의 공유지분으로 등기되어 있는 경우 부동산 관리방법과 처분방법 등에 대해서 이해할 필요가 있다. 이러한 공유지분에 대해서 사용·수익하고자 하는 사람이 누구인 가와 어떠한 권리에 의해서 사용·수익하는 가에 따라 적법한 권리에 해당될 수도 있고, 부당이득에 해당되어 손해배상청구의 대상이 될 수도 있다.

임차인과 공유지분의 관계 주택을 임차인이 점유하고 있는 경우, 임차인이 과반수 이상과 임대차계약을 체결하였다면 주택임대차보호법 등의 보호대상으로 전체지분에 대해서 대항력과 우선변제권의 효력이 발생된다. 그러나 과반수 미만과 임대차계약을 체결하였다면 주임법 등의 보호대상이 아니므로 대항력과 우선변제권이 발생되지 못한다.

공동저당물의 배당 원리 공동저당권자가 경매신청시에는 일괄매각하여 동시배당절차가 진행되나 다른 채권자가 경매신청시에는 공동저당권자 입장에서는 이시매각절차로 진행된다. 이 경우 공동저당권자는 채권불가분성에 따라 먼저 진행된 경매절차에서 채권전액을 우선변제받게 된다.

법정지상권과 타인 토지사용 토지와 건물이 동일소유였다가 추후 일반매매 또는 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우도 있다. 이 경우에도 건물이 법정지상권 또는 관습법상법정지상권 인정여부에 따라서 철거 또는 지상권이 설정된 것으로 볼 수 있어서 최장 30년의 법정지상권을 보장받을 수 있다.

집합건물의 대지권 문제 집합건물도 건물구분소유권과 대지소유자(대지권)가 다른 경우가 있다. 이는 신축되기 전 즉 나대지상의 권리 등으로 토지소유자와 집합건물 구분소유자의 권리가 달라지게 되는 경우로 대부분 토지별도등기채권에 의해서 발생된다.

본 저서의 네 가지 틀 이 책은 네 가지의 큰 틀을 형성하고 있다. 첫째, 주택이나 상가건물, 토지 등의 소유가 2이상의 공유지분으로 등기되어 있는 경우. 둘째, 주택을 임차인이 점유하고 있는 경우. 셋째, 공동저당물의 일부 또는 유사공동저당물의 일부가 매각되는 경우. 넷째, 집합건물에서 건물구분소유권과 대지소유권이 다르게 매각되는 경우이다.