지목변경이란 지목변경이란, '지목'을 변경한다는 것이다. 똑같아 보이는 땅이라도 그 땅의 지목이 무엇이냐, 즉 건물을 지을 수 있느냐 없느냐에 따라 땅값은 엄청난 차이를 보인다. 이 책은 그 '지목'을 변경해 건물을 지을 수 없는 땅을, 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿔서 땅값을 올리는 방법을 일반인이 알기 쉽게 쓴 책이다.

토지투자의 과학적 방법 일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되기 십상이다. 그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다.

법규 분석과 인허가 산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다. 이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토지를 보는 요령에서부터, 토지 이용에 대한 규제와 그것을 타개해가는 요령, 심지어 아주 간단한 용어해설 및 관련서류에 대한 설명에 이르기까지 일반인들이 이해하기 쉽게 설명을 해놓았다.

지목변경의 수익성 저자에 따르면 변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다.

PART 1 토지투자의 기초 건폐율·용적률·건축물의 기본 개념부터 토지 공부와 지목의 종류, 용도지역 분석, 농지투자, 산지투자, 토지거래허가제도 등을 다룬다.

PART 2 토지개발 입문 개발행위허가의 절차와 기준, 사전환경성 검토, 사전재해 영향성 검토, 개발부담금 등 토지개발의 실무적인 내용을 설명한다.

PART 3 지목변경 5단계 분석 용도지역과 건축물 분석, 연접개발제한 분석, 도로와 진입로 분석, 군사기지 및 군사시설보호구역 분석, 배수로 분석 등 5단계 분석법을 소개한다.

PART 4, 5 사례 분석과 지구 분석 개발행위허가 사례, 완충녹지, 수도권 정비계획, 개발진흥지구와 취락지구, 특별대책지역, 개발제한구역, 토지별도등기 등 실제 투자 사례를 분석한다.